פינוי בינוי: משתלם או לא? כל השיקולים לפני החתימה

בשנים האחרונות, פרויקטים של פינוי-בינוי צצים בכל פינה. כמעט בלתי אפשרי למצוא כיום בניין מגורים ותיק בירושלים ובסביבתה שלא קיבל פנייה מיזם כזה או אחר לקידום התחדשות עירונית. בעוד שרווחי היזמים הם נושא מדובר וברור לכולם, בחרתי להתמקד הפעם בנקודת המבט של בעלי הדירה. מהם היתרונות האמיתיים, ומהן נקודות התורפה שחשוב להכיר?

הצד החיובי: שדרוג איכות החיים

כאשר יזם פונה לדיירים במטרה לקדם פרויקט, הוא מציע למעשה חבילת הטבות שנועדה להשביח את הנכס הקיים. ברוב המקרים, בעל הדירה זוכה בנכס חדש, מודרני ומרווח יותר, הכולל לרוב תוספת של מטרים רבועים (בהתאם לכלכליות הפרויקט) ומפרט טכני עשיר ומשופר משמעותית מהמצב הקיים.

הצד המורכב: שקלול נתונים

עם זאת, חשוב להסתכל על התמונה המלאה: מדובר בתקופה של מגורים בדיור חלופי למשך מספר שנים, ולאחר מכן מעבר לחיים בבניין מגורים גדול וצפוף יותר לעומת האופי האינטימי של בניינים קטנים. לכל דייר יש את מערכת השיקולים האישית שלו, ועליו להחליט האם התמורה אכן מצדיקה את התהליך.

נקודות קריטיות לפני שיוצאים לדרך

אם החלטתם לקדם את הנושא, ישנם היבטים מקצועיים שלא ניתן להתעלם מהם:

ניצול תב"ע קיימת: לעיתים קיימת תב"ע (תוכנית בניין עיר) מאושרת שטרם מומשה. ישנם יזמים המציעים תמורה בגין זכויות אלו:

• ללא היתר בנייה: לעיתים ניתן לקבל כ-30% מהשטח הנוסף המאושר. (לדוגמה: תוספת של 20 מ"ר מאושרים בתב"ע עשויים להניב כ-6 מ"ר בפועל בדירתכם).
• הוצאת היתר בניה ללא בניה בפועל: כלומר הוצאת היתר בניה על תב"ע מאושרת שנותנת לדירה שלכם תוספת מטרים ללא בניה בפועל, באפשרות זו ניתן לעיתים להגיע לתמורה של כ-50% מהשטחים.
• הוצאת היתר ובניה בפועל באפשרות זו ניתן לקבל תמורה של 100% מהשטחים אם עומדים בזמנים של היזם וכל יזם ומקרה לגופו.
• הערה: התמורות משתנות משמעותית בין יזם ליזם ונגזרות מרווחיות הפרויקט.

חשוב להכיר לעומק את מערכת השיקולים הכלכלית והתכנונית שנוצרת כשישנה תוכנית פינוי-בינוי ברקע:

• סיכוני כדאיות ומשאבים: קידום תב"ע מקומית לתוספת שטחים במקביל להתקדמות פרויקט פינוי-בינוי טומן בחובו סיכון להשקעה יורדת לטמיון. במידה ותוכנית הפינוי-בינוי תאושר ותיכנס לתוקף בטרם השלמת ההיתר לתוספת השטחים הפרטית, המאמץ והכספים שהושקעו בתכנון עלולים לרדת לטמיון. חשוב לזכור שגישתו של כל יזם שונה, ורמת הוודאות משתנה בהתאם.
• היטלי השבחה: במצב בו קיימת תב"ע מאושרת לתוספת שטחים אך הפרויקט של הפינוי-בינוי אינו מתקדם (תופעה רווחת), ברגע שקיימת דירה עם תב"ע מאושרת הרי הדירה הושבחה ע"י אפשרות עתידית של תוספת שטחים בהיתר ז"א שאם מעוניינים למכור את הדירה יהיו היטלי השבחה על מכירת דירה מושבחת. 
• ניתוח סיכוי מול סיכון: השקעה של כ-20,000 עד 30,000 ש"ח בהוצאת היתר בניה עשויה להיות כלכלית מאוד בטווח הארוך, בהתחשב בתוספת השטחים שיקבלו אם יפסיקו לקבל היתר לפני אישור הפינוי בינוי . עם זאת, נדרש ניהול סיכונים מושכל: יתכן ולא תספיקו לגמור את הליך ההיתר לפני אישור הפינוי-בינוי ואז כל המאמץ יורד לטמיון.
• פערי מידע ושקיפות: פרויקטים של פינוי-בינוי מחייבים הסכמה של לפחות 67% מבעלי הדירות – רף גבוה המהווה תנאי סף לפתיחת תיק. יזמים, מסיבותיהם, לא תמיד ששים לשתף את הדיירים בלוחות זמנים מדויקים או בעיכובים, ולעיתים אף מעדיפים שבעלי הדירות לא יקדמו היתרים עצמאיים העלולים לסבך את התכנון הכולל. כתוצאה מכך, בעלי הדירות מוצאים עצמם לעיתים קרובות לא מודעים לסטטוס האמיתי של הפרויקט.

באופן אישי, אני מלווה כרגע הליך של הוצאת כמה היתרים בבלוק בניינים בקרית יובל. בתחילה אמר היזם שיש לפתוח תיק עד זמן מסוים, אך עם הזמן אנחנו רואים שהיזם אינו מתקדם וחסרים לו חתימות על מנת לפתוח תיק. בזמן הזה אנחנו מזרזים את ההיתר שיוסיף ללקוח עוד 40 מ"ר אם יבנה את התוספת או 20 מ"ר אם לא יבנה.  

ועוד המלצה: בטרם השקעה בהליכי תכנון עצמאיים, מומלץ לבצע בדיקת היתכנות מול גורם מקצועי או עורך דין שאינו תלוי ביזם, כדי להעריך את השלב האמיתי של הפרויקט, ואת מידת הכדאיות של קידום תוספות בנייה בנכס שלכם.

הסתבכתם? צרו איתי קשר לייעוץ בלחיצה כאן ותתפלאו אולי לגלות זכויות בניה נסתרות בבניין שלכם.

חולמת על מטבח חדש או מחודש אולי חדר שינה משופץ? אל תוותרי על החלום שלך!  

מזמינה אותך לתוכנית ה Mini Makeover – לעיצוב חללים קטנים בשלושה שלבים.

<<< לחצי כאן וגלי על תוכנית העיצוב המלאה שלי! >>>